¿Tienen los locales comerciales la obligación de contribuir a los gastos de la comunidad?

 

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En principio, los propietarios de los locales tienen la obligación de contribuir al pago de los gastos comunes del edificio, aunque no usen o tengan acceso a los elementos comunes del mismo.

Es decir, aunque el local tenga un acceso independiente a la vía pública y no use los elementos comunes de la comunidad de propietarios, pesa sobre el mismo la obligación de contribuir al sufragio de los gastos comunes con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido.

No obstante, quedarían los locales exentos de esta carga en dos supuestos:

  • cuando se acuerde así en el título constitutivo (esto es, en los estatutos)
  • o cuando se acuerde de forma unánime por la junta de propietarios.

Así, es frecuente que los propietarios de los locales comerciales se encuentren exentos del pago de la luz de la escalera, de los gastos de ascensor o limpieza. Pero insistimos, esta posibilidad únicamente se puede concretar si se acuerda en los estatutos o posteriormente por acuerdo unánime de los comuneros en una junta de propietarios.

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¿Qué es el “patrimonio protegido”?

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Seguro que alguna vez habrán escuchado o leído esa expresión: “patrimonio protegido”. Es una figura jurídica para atribuir unos bienes a personas que padezcan algún tipo de discapacidad para que puedan hacer frente a sus necesidades vitales.

En definitiva, se trata de trasmitir un patrimonio a la persona discapacitada sin tener que utilizar otros instrumentos como una donación, compraventa o testamento, de forma que se reducen significativamente los costes fiscales de la operación.

En primer lugar, los destinatarios de este “patrimonio protegido” son de forma exclusiva:

  • las personas con discapacidad psíquica de, al menos, el 33%
  • o con discapacidad física o sensorial igual o superior al 65%.

No es obligatoria una resolución judicial que declare la incapacidad del beneficiario de la transmisión, sino que basta el informe valorativo del Equipo de Valoración y Orientación que certifique el grado de discapacidad

Es muy importante destacar que ese patrimonio que se trasmite tiene como finalidad satisfacer las necesidades de la persona discapacitada.

Si bien en principio puede parecer que únicamente los familiares de la persona discapacitada pueden constituir este patrimonio especial y separado, la puede constituir cualquier persona (incluida la persona con discapacidad si tiene capacidad de obrar). También cualquier persona y sociedad mercantil podrá realizar aportaciones a un patrimonio ya creado.

En cuanto al contenido del patrimonio protegido, puede consistir en bienes y derechos, esto es, desde dinero, hasta inmuebles, pasando por seguros o joyas.

La forma de constituir esta figura será ante notario. No obstante, es conveniente acudir antes a un abogado para que asesore al solicitante sobre la mejor forma de hacerlo, así como del funcionamiento y administración del patrimonio.

Finalmente, hay que insistir que tanto los aportantes o constituyentes del patrimonio protegido como la propia persona con discapacidad gozarán de una serie de beneficios fiscales.

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¿Qué es y qué no es violencia de género?

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Hace poco compartí por Twitter un enlace sobre una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla en la que absolvía a un condenado por violencia machista (y lo condenaba como autor de un delito de lesiones “normal”, por llamarlo de alguna manera).

Dicha sentencia razona que cuando la relación de pareja ya se ha roto, para que se pueda entender que la agresión es constitutiva de violencia de género, esta tiene que traer su causa “en esa relación afectiva anterior y no en cualquier otra que puedan conservar tras la ruptura. Es decir, que si la agresión se produce por una discusión sobre fútbol, política o por, en definitiva, cualquier motivo distinto de esa relación que ya se ha roto, no nos encontraríamos ante un delito de violencia de género, sino ante un delito de lesiones. La diferencia no es baladí, ya que las penas son distintas en uno y otro caso, ya que el desvalor de la acción es mucho mayor en los delitos de violencia machista que en las meras lesiones.

Esta sentencia, realmente, no es tan novedosa, ya que la jurisprudencia ha ido dando forma a la conducta típica de este delito, exigiendo para que concurran los tipos de violencia de género que se esté ante manifestaciones de situaciones de subordinación, dominación o discriminación de la mujer por quien es actualmente o ha sido su pareja. Efectivamente, nuestro Tribunal Supremo lo ha venido a exigir, indicando que se trata de sancionar “aquellas conductas que exteriorizan una actitud tendente a convertir el ámbito familiar en un microcosmos regido por el miedo y la dominación y el sojuzgamiento por el agente sobre la esposa o pareja o los otros familiares (…), pues nada define mejor el maltrato familiar que la relación de dominio ejercitado mediante actos de violencia física o psíquica para imponer la supremacía del sujeto activo”.

En definitiva, para distinguir entre un tipo y otro de agresión, hay que atender a si se ha producido la misma como exteriorización de ese ánimo machista para dominar a la mujer o no.

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Código de conducta penal. Razones para implantarlo en las empresas.

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Tras las últimas reformas del Código penal de 2010 y 2015, las personas jurídicas pueden ser penalmente responsables de la comisión de determinados  delitos que se cometan en el ámbito de la misma por sus trabajadores o por el personal de alta dirección.

No obstante, la empresa NO será responsable de los delitos cometidos bajo su seno si ha definido un Código de Conducta Penal que se encargue de prevenir y detectar dichas conductas delictivas. De ahí la importancia que tiene para las personas jurídicas contar con esta herramienta preventiva.

Pero hay que insistir que este plan individualizado de prevención de delitos, o “compliance” penal (o la “auditoría penal”), afecta exclusivamente a la persona jurídica, a la empresa, no a los órganos de administración, ni por supuesto a la persona que comenta el delito del que se beneficie la empresa.

Pero, además de eximir de responsabilidad penal a la propia empresa, si el órgano de administración ha adoptado el plan individualizado de prevención de delitos (el código de conducta penal) poniendo todos los medios para evitar que el delito se pudiese cometer, se aplicarán las correspondientes atenuantes al administrador.

El Código penal no establece la obligatoriedad de que se adopte este plan de prevención pero, como vemos, sí que es claramente beneficioso tanto para la empresa en sí como para los administradores.

Por ello, es conveniente contar con los servicios de un “compliance officer” externo que se encargue de elaborar un Plan de prevención individualizado a las características de la empresa. Debe de tratarse de un letrado ejerciente con experiencia en el foro y experto en derecho penal ya que, entre sus funciones, está la de formar adecuadamente al personal de la empresa.

Por último, solo me resta indicar que las penas aplicables a las personas jurídicas son las siguientes:

  1. Multa por cuotas o proporcional
  2. Disolución de la persona jurídica. La disolución producirá la pérdida definitiva de su personalidad jurídica, así como la de su capacidad de actuar de cualquier modo en el tráfico jurídico, o llevar a cabo cualquier clase de actividad, aunque sea lícita.
  3. Suspensión de sus actividades por un plazo que no podrá exceder de cinco años.
  4. Clausura de sus locales y establecimientos por un plazo que no podrá exceder de cinco años.
  5. Prohibición de realizar en el futuro las actividades en cuyo ejercicio se haya cometido, favorecido o encubierto el delito. Esta prohibición podrá ser temporal o definitiva. Si fuere temporal, el plazo no podrá exceder de quince años.
  6. Inhabilitación para obtener subvenciones y ayudas públicas, para contratar con el sector público y para gozar de beneficios e incentivos fiscales o de la Seguridad Social, por un plazo que no podrá exceder de quince años.
  7. Intervención judicial para salvaguardar los derechos de los trabajadores o de los acreedores por el tiempo que se estime necesario, que no podrá exceder de cinco años.

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Los ciegos y los sordos no podrán casarse sin autorización previa.

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A partir del 30 de junio de 2017 entra en vigor la última reforma del Código civil, según la cual, las personas con deficiencia sensorial necesitarán un informe médico para poder contraer matrimonio.

Conforme a la regulación actual y vigente hasta esa fecha (artículo 56 del Código Civil), «si alguno de los contrayentes estuviere afectado por deficiencias o anomalías psíquicas, se exigirá dictamen médico sobre su aptitud para prestar el consentimiento».

Con la nueva reforma, este mismo peritaje médico se exigirá también para los invidentes, las personas sordas o los que padezcan cualquier otro tipo de déficit sensorial, equiparándolas a los que padezcan anomalías o deficiencias psíquicas, dando a entender que no gozan de las capacidades necesarias para prestar su consentimiento matrimonial de forma válida.  Así, se requerirá el visto bueno de un médico como requisito previo e indispensable para contraer matrimonio.

Por mero sentido común, parece un despropósito que un invidente necesite una autorización médica para casarse, puesto que su deficiencia visual no afecta en nada a sus capacidades intelectivas y volitivas. Desconozco y no imagino cuál sería la intención del legislador al modificar ese precepto. Y más aún cuando el precepto estaba bien tal y como estaba. “Si algo no se ha roto…”. Además, claro, de que se podría vulnerar el principio de igualdad recogido en nuestra Constitución.

 

¿Es obligatorio actualizar anualmente las rentas?

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Cuando se firma un contrato, lo más habitual es que se acuerde la actualización anual de la renta objeto del mismo. Pero, ¿es obligatoria esta actualización? Y si es así, ¿Qué índice debe usarse para actualizar la renta?

Como digo, cuando se firma un contrato de arrendamiento de vivienda, local de negocio o de servicios, es muy frecuente que la renta objeto del mismo se revise anualmente. Hasta hace poco se actualizaban las rentas mediante el Índice de Precios al Consumo (IPC). No obstante, tras la entrada en vigor de la Ley de desindexación de 2015 se concreta que solo procederá la revisión periódica de valores monetarios cuando se haya pactado expresamente. En caso de pacto expreso de aplicación de un mecanismo de revisión periódica de valores monetarios que no especifique el índice o metodología de referencia, será aplicable la tasa de variación que corresponda del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).

Este IGC se calcula a partir del dato corregido del IPC armonizado de la eurozona. Es decir, la media del IPC de todos los países que tienen el euro como moneda oficial pero corregido para ajustar la pérdida de competitividad de España desde 1999. Se encuentra limitado entre el 0% y el objetivo de inflación de la eurozona, que decide el Banco Central Europeo.

En resumen:

  • Las rentas únicamente se revisan si se pacta expresamente en el contrato.
  • Si se pactan, pero no se establece en función de qué índice se van a actualizar, se utilizará el IGC.
  • El IPC se puede seguir usando siempre que se pacte expresamente en el contrato.

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