¿Tienen los locales comerciales la obligación de contribuir a los gastos de la comunidad?

 

shopping-863776_960_720

En principio, los propietarios de los locales tienen la obligación de contribuir al pago de los gastos comunes del edificio, aunque no usen o tengan acceso a los elementos comunes del mismo.

Es decir, aunque el local tenga un acceso independiente a la vía pública y no use los elementos comunes de la comunidad de propietarios, pesa sobre el mismo la obligación de contribuir al sufragio de los gastos comunes con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido.

No obstante, quedarían los locales exentos de esta carga en dos supuestos:

  • cuando se acuerde así en el título constitutivo (esto es, en los estatutos)
  • o cuando se acuerde de forma unánime por la junta de propietarios.

Así, es frecuente que los propietarios de los locales comerciales se encuentren exentos del pago de la luz de la escalera, de los gastos de ascensor o limpieza. Pero insistimos, esta posibilidad únicamente se puede concretar si se acuerda en los estatutos o posteriormente por acuerdo unánime de los comuneros en una junta de propietarios.

abogado-emilio

Anuncios

¿Es obligatorio actualizar anualmente las rentas?

money-18554_1280

Cuando se firma un contrato, lo más habitual es que se acuerde la actualización anual de la renta objeto del mismo. Pero, ¿es obligatoria esta actualización? Y si es así, ¿Qué índice debe usarse para actualizar la renta?

Como digo, cuando se firma un contrato de arrendamiento de vivienda, local de negocio o de servicios, es muy frecuente que la renta objeto del mismo se revise anualmente. Hasta hace poco se actualizaban las rentas mediante el Índice de Precios al Consumo (IPC). No obstante, tras la entrada en vigor de la Ley de desindexación de 2015 se concreta que solo procederá la revisión periódica de valores monetarios cuando se haya pactado expresamente. En caso de pacto expreso de aplicación de un mecanismo de revisión periódica de valores monetarios que no especifique el índice o metodología de referencia, será aplicable la tasa de variación que corresponda del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).

Este IGC se calcula a partir del dato corregido del IPC armonizado de la eurozona. Es decir, la media del IPC de todos los países que tienen el euro como moneda oficial pero corregido para ajustar la pérdida de competitividad de España desde 1999. Se encuentra limitado entre el 0% y el objetivo de inflación de la eurozona, que decide el Banco Central Europeo.

En resumen:

  • Las rentas únicamente se revisan si se pacta expresamente en el contrato.
  • Si se pactan, pero no se establece en función de qué índice se van a actualizar, se utilizará el IGC.
  • El IPC se puede seguir usando siempre que se pacte expresamente en el contrato.

abogado-emilio1

¿Quién está obligado a pagar las obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios?

trap-426389_960_720

A raíz de una consulta que me han planteado hoy mismo sobre la posibilidad de hacer obra en una comunidad de vecinos para eliminar barreras arquitectónicas y favorecer la movilidad de una persona con discapacidad, pienso que puede ser interesante comentar este tema.

Lo primero que hay que destacar es que, desde hace unos años y a consecuencia de una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, ya no se requiere quórum alguno para adoptar este tipo de acuerdos. Es decir, BASTA CON QUE LO SOLICITE UNO DE LOS PROPIETARIOS para que sea obligación de la comunidad realizar la obra de accesibilidad o de eliminación de barreras sin que sea necesario un acuerdo previo de la junta de propietarios.

No obstante, es conveniente incluir este punto en el orden del día de una junta de propietarios por las razones que expondré más adelante.

En resumen, basta con que lo solicite un propietario de vivienda o local, siempre que viva en dicha vivienda o trabaje en el local una persona con discapacidad o mayor de setenta años

En cuanto al pago de los costes de las obras oportunas, se llevarán a cabo con independencia del coste económica de las mismas, si bien, una vez descontadas las ayudas públicas o subvenciones de las que se pueda beneficiar la comunidad el coste supera más de doce mensualidades, el exceso deberá ser pagado por el solicitante de la obra.

Como excepción, si se convoca una junta y se aprueba por mayoría estas obras, ya no estará en vigor este límite y la comunidad soportaría el pago de la obra, con independencia de su coste supere o no las doce mensualidades (descontadas las subvenciones o ayudas públicas a las que se pueda tener derecho). En este caso, TODOS LOS PROPIETARIOS tendrán que sufragar este tipo de obras, con independencia del sentido de su voto si se alcanzó el quórum necesario (que sería el de mayoría de propietarios que representen mayoría − 51% − de cuota de participación).

Por último, hay que destacar que los edificios ya construidos el 4 de diciembre de 2010 tienen de plazo hasta el 4 de diciembre de 2017 para adaptar sus instalaciones a las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación.

abogado-emilio

Informar sobre los alérgenos es OBLIGATORIO para los restaurantes.

lactosa

Cada vez hay más personas diagnosticadas con alguna alergia o intolerancia alimentaria, sobre todo, a la lactosa y al gluten. Y para estas personas es muchas veces un verdadero calvario salir a comer por miedo a tomar algo que les pueda sentar mal, sobre todo en vacaciones, si están fuera de casa.

Y es que muchos restaurantes y hoteles siguen incumpliendo de forma sistemática la normativa europea en materia de seguridad alimentaria que se traspuso a finales de 2014 al derecho español y que obliga, entre otras cosas, a informar de los alérgenos que pueden contener sus platos.

Se trata de un tema muy importante, ya que su incumplimiento puede derivar en problemas de salud para los consumidores (para los que puede estar incluso en juego su vida), como para los restaurantes, ya que, además de las multas con las que pueden ser castigados por no cumplir con su deber de información en la materia, serán responsables de las lesiones que sufran sus clientes por lo que hayan comido, responsabilidad que puede alcanzar la vía penal.

De esta forma, la información al comensal es algo absolutamente fundamental. Esta información debe ser “clara, visible y no estar escondida”. Se puede facilitar de forma oral por el personal del restaurante, pero, en este caso, se debe incluir algún tipo de aviso, indicando que esta será la forma en la que se va a informar de los alérgenos, por ejemplo, añadiendo una declaración al menú o con algún cartel informativo. También se puede informar al comensal por escrito mediante leyendas o símbolos en la carta (o teniendo una o varias “cartas especiales de alérgenos” a disposición de los consumidores) o incluso mediante modernos códigos QR. Pero, en definitiva, y sea de la forma que sea, ES OBLIGACIÓN DEL RESTAURANTE INFORMAR DE LOS ALÉRGENOS QUE CONTIENEN SUS PLATOS.

El incumplimiento de esta obligación o el incumplimiento parcial, facilitando información falsa o incompleta puede conllevar la imposición de una multa, además de la responsabilidad por las lesiones en la salud que haya sufrido el consumidor.

En definitiva, ante un incumplimiento, lo más conveniente es rellenar una hoja de reclamaciones (o llamar a la policía en el caso de que no dispongan de una, ya que esta es otra obligación) y, en el caso de haber sufrido alguna intoxicación conservar todos los informes y diagnósticos médicos de cara a una posible denuncia.

lactosa2

Día de la Justicia Gratuita y Turno de Oficio.

diajusticiagratuita

Cada 12 de Julio se celebra el Día de la Justicia Gratuita y del Turno de Oficio, para defender y divulgar la labor realizada por más de 43.800 abogados de oficio, 24 horas al día, 365 días al año, a través de los Servicios de Asistencia Jurídica Gratuita y Turno de Oficio.

abogado-emilio1

Consejos para ganar un juicio.

O3EJ9L0

Por muchos juicios que se lleven a la espalda, la responsabilidad y el nerviosismo (esto no se quita nunca, por mucho tiempo que pase, aviso…y si lo hace, muy mala señal) pueden jugar en contra del letrado y, en consecuencia, de los intereses de nuestro cliente. Así, voy a dar una serie de consejos prácticos de forma muy breve para acudir con garantías a una vista.

En primer lugar, obviamente, debemos llevar preparado el asunto. Teniendo en cuenta los retrasos en los juzgados debido a la alarmante falta de medios de los que disponen, es muy normal que medie bastante tiempo desde nuestra demanda (o contestación, o escrito de acusación o defensa, etc) hasta que se celebre el juicio. Por ello, deberemos para empezar “refrescar” el asunto, dando un repaso al expediente y a los distintos escritos y actuaciones que se hayan practicado (como la audiencia previa, si se trata, por ejemplo de un procedimiento ordinario). A continuación, comenzaremos a preparar nuestra actuación enfocada al objetivo que queremos conseguir basándonos siempre en estos tres pilares legislación-doctrina-jurisprudencia.

Posteriormente, una vez estudiado (o re-estudiado) el asunto, una parte importante de nuestro trabajo como letrados es reunirnos con el cliente. Normalmente, ya sea un caso de divorcio, un despido, un tema penal, etc, lo más normal es que sea la primera vez que nuestro cliente se enfrente a la tesitura de intervenir en un juicio. Es importantísimo que le tranquilicemos, explicándole lo que va a ocurrir y dándole unas pautas básicas: hablar de Vd. a su Señoría, fiscal y demás intervinientes, llevar el DNI (esto es básico, porque si no lo llevan no van a poder entrar en sala), ir arreglados (no hace falta ir en traje, evidentemente, pero es siempre aconsejable acudir con cierta formalidad en el vestir, ya que la imagen que va a obtener de ellos el juez puede ser importante a la hora de valorar sus declaraciones) y, sobre todo, preparar su actuación. Esto es fundamental porque el nerviosismo puede jugar una mala pasada al cliente. Será fundamental hacerles entender cómo vamos a enfocar nuestra defensa (sin necesidad de entrar tampoco en cuestiones técnico-jurídicas) y detallarle las preguntas que les pueden hacer tanto nosotros como las otras partes, al menos en la medida de nuestras posibilidades. Repito: es muy importante tranquilizar a los clientes. Su confianza y tranquilidad es lo que puede inclinar la balanza hacia nuestro lado.

law-education-series-2-1467427

Finalmente, también deberemos entrevistarnos con los testigos y peritos que hayamos propuesto, con en el mismo fin con el que hablamos con el cliente: evitar su intranquilidad, explicarles en qué va a consistir su actuación e informarles de las preguntas que les pueden hacer.

En cuanto al día del señalamiento, es aconsejable llegar con tiempo para recoger la toga y hablar (y tranquilizar nuevamente) con nuestro cliente y no confiarnos en el presumible retraso que puede llevar el juicio, ya que nos podríamos llevar una desagradable sorpresa.

Por último, y en particular sobre el informe oral o de conclusiones con el que acabará nuestra actuación como letrados, mi consejo es que llevemos un guión sencillo y muy básico. No hace falta estudiar ni aprenderse de memoria un largo discurso, aunque sí conviene ensayar, aunque sólo sea para medir los tiempos, ya que si nuestra intervención es excesivamente larga (si nos lo permite el juez, claro) podemos hacer perder la atención de su Señoría. Por supuesto, no es conveniente que nos limitemos a leerlo. Eso da muy mala imagen. Tengamos en cuenta que habiendo preparado el juicio convenientemente, no nos va a hacer falta leer, ya que vamos a tener meridianamente claros los puntos (o las ideas-fuerza, como las llaman los oradores) en los que apoyar nuestra argumentación sin necesidad de acudir al papel. No obstante, como digo, es conveniente acudir con ese guión para nuestra tranquilidad por si nos quedamos en blanco y, evidentemente, si tenemos que citar legislación o jurisprudencia, ya que es absurdo perder el tiempo en memorizar párrafos jurisprudenciales o números de sentencias.

En resumen, preparación, estudio y tranquilizar a los clientes. Con estas reglas básicas podremos afrontar con garantías nuestra actuación en el estrado.

abogado-emilio1

Más vale prevenir que curar.

20151124_144616_HDR

A un abogado le frustra casi tanto como al propio cliente no poder hacer su trabajo porque ya haya transcurrido el plazo para intervenir. En España existe una mentalidad que por suerte no sufren nuestros países vecinos de tener la idea de que el abogado nos va a cobrar mucho (en el mejor de los casos) o que directamente nos va engañar con su farragosa labia y su terminología confusa (en el peor).

En estos más de diez años que llevo de ejercicio ya me he encontrado con varios asuntos que tenían muchas posibilidades de prosperar pero en los que no he podido hacer nada porque ya nos encontrábamos fuera de plazo. Tanto en los procedimientos administrativos (multas de tráfico, reclamaciones a los Ayuntamientos, requerimientos…) como en los judiciales (los que se tramitan en un juzgado) existen unos plazos que son preclusivos, esto es, si transcurren, NO HAY NADA QUE HACER. Y esto, como ya digo, frustra mucho también al letrado que conoce (tarde) el asunto.

Por eso, más vale que si quieren reclamar algo o les llega algún requerimiento, contacten cuanto antes con un abogado. Y no vale hablar con el sobrinito que está estudiando derecho ni con el hijo de la Manoli, que es “abogado” (pero trabaja en un banco y no ejerce). HAY QUE CONTACTAR CON UN ABOGADO COLEGIADO EJERCIENTE. No les va a cobrar mucho (de hecho, algunos como el que os escribe, no cobra la primera consulta si es meramente orientativa). MÁS VALE PAGAR A UN ABOGADO 5 PARA COBRAR LUEGO 50, QUE NO PAGARLE NADA Y QUEDARSE SIN ESOS 50, ¿NO CREEN USTEDES? A un médico se le paga la consulta. ¿O van a acudir a que les mire ese bultito que les ha salido en el pecho al hijo de la vecina que está estudiando medicina y si dice que todo va bien, ya no van a hacer nada más?

Y en cuanto a que el abogado os pueda engañar, bueno, desde luego, en un procedimiento judicial, VUESTRO ABOGADO VA A SER VUESTRO ÚNICO AMIGO. No lo va a ser el fiscal (cuando intervenga), ni el juez, ni, por supuesto, el abogado contrario.

En definitiva, cuando tengan que reclamar algo u os lo reclamen, contacten con un abogado y, cuanto antes, mejor.

 abogado-emilio1