¿Tienen los locales comerciales la obligación de contribuir a los gastos de la comunidad?

 

shopping-863776_960_720

En principio, los propietarios de los locales tienen la obligación de contribuir al pago de los gastos comunes del edificio, aunque no usen o tengan acceso a los elementos comunes del mismo.

Es decir, aunque el local tenga un acceso independiente a la vía pública y no use los elementos comunes de la comunidad de propietarios, pesa sobre el mismo la obligación de contribuir al sufragio de los gastos comunes con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido.

No obstante, quedarían los locales exentos de esta carga en dos supuestos:

  • cuando se acuerde así en el título constitutivo (esto es, en los estatutos)
  • o cuando se acuerde de forma unánime por la junta de propietarios.

Así, es frecuente que los propietarios de los locales comerciales se encuentren exentos del pago de la luz de la escalera, de los gastos de ascensor o limpieza. Pero insistimos, esta posibilidad únicamente se puede concretar si se acuerda en los estatutos o posteriormente por acuerdo unánime de los comuneros en una junta de propietarios.

abogado-emilio

¿Qué es el “patrimonio protegido”?

discapacidad 0

Seguro que alguna vez habrán escuchado o leído esa expresión: “patrimonio protegido”. Es una figura jurídica para atribuir unos bienes a personas que padezcan algún tipo de discapacidad para que puedan hacer frente a sus necesidades vitales.

En definitiva, se trata de trasmitir un patrimonio a la persona discapacitada sin tener que utilizar otros instrumentos como una donación, compraventa o testamento, de forma que se reducen significativamente los costes fiscales de la operación.

En primer lugar, los destinatarios de este “patrimonio protegido” son de forma exclusiva:

  • las personas con discapacidad psíquica de, al menos, el 33%
  • o con discapacidad física o sensorial igual o superior al 65%.

No es obligatoria una resolución judicial que declare la incapacidad del beneficiario de la transmisión, sino que basta el informe valorativo del Equipo de Valoración y Orientación que certifique el grado de discapacidad

Es muy importante destacar que ese patrimonio que se trasmite tiene como finalidad satisfacer las necesidades de la persona discapacitada.

Si bien en principio puede parecer que únicamente los familiares de la persona discapacitada pueden constituir este patrimonio especial y separado, la puede constituir cualquier persona (incluida la persona con discapacidad si tiene capacidad de obrar). También cualquier persona y sociedad mercantil podrá realizar aportaciones a un patrimonio ya creado.

En cuanto al contenido del patrimonio protegido, puede consistir en bienes y derechos, esto es, desde dinero, hasta inmuebles, pasando por seguros o joyas.

La forma de constituir esta figura será ante notario. No obstante, es conveniente acudir antes a un abogado para que asesore al solicitante sobre la mejor forma de hacerlo, así como del funcionamiento y administración del patrimonio.

Finalmente, hay que insistir que tanto los aportantes o constituyentes del patrimonio protegido como la propia persona con discapacidad gozarán de una serie de beneficios fiscales.

abogado-emilio1

¿Qué es y qué no es violencia de género?

Ni-una-menos-01.jpg

Hace poco compartí por Twitter un enlace sobre una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla en la que absolvía a un condenado por violencia machista (y lo condenaba como autor de un delito de lesiones “normal”, por llamarlo de alguna manera).

Dicha sentencia razona que cuando la relación de pareja ya se ha roto, para que se pueda entender que la agresión es constitutiva de violencia de género, esta tiene que traer su causa “en esa relación afectiva anterior y no en cualquier otra que puedan conservar tras la ruptura. Es decir, que si la agresión se produce por una discusión sobre fútbol, política o por, en definitiva, cualquier motivo distinto de esa relación que ya se ha roto, no nos encontraríamos ante un delito de violencia de género, sino ante un delito de lesiones. La diferencia no es baladí, ya que las penas son distintas en uno y otro caso, ya que el desvalor de la acción es mucho mayor en los delitos de violencia machista que en las meras lesiones.

Esta sentencia, realmente, no es tan novedosa, ya que la jurisprudencia ha ido dando forma a la conducta típica de este delito, exigiendo para que concurran los tipos de violencia de género que se esté ante manifestaciones de situaciones de subordinación, dominación o discriminación de la mujer por quien es actualmente o ha sido su pareja. Efectivamente, nuestro Tribunal Supremo lo ha venido a exigir, indicando que se trata de sancionar “aquellas conductas que exteriorizan una actitud tendente a convertir el ámbito familiar en un microcosmos regido por el miedo y la dominación y el sojuzgamiento por el agente sobre la esposa o pareja o los otros familiares (…), pues nada define mejor el maltrato familiar que la relación de dominio ejercitado mediante actos de violencia física o psíquica para imponer la supremacía del sujeto activo”.

En definitiva, para distinguir entre un tipo y otro de agresión, hay que atender a si se ha producido la misma como exteriorización de ese ánimo machista para dominar a la mujer o no.

abogado-emilio

Código de conducta penal. Razones para implantarlo en las empresas.

keyboard-621830_960_720

Tras las últimas reformas del Código penal de 2010 y 2015, las personas jurídicas pueden ser penalmente responsables de la comisión de determinados  delitos que se cometan en el ámbito de la misma por sus trabajadores o por el personal de alta dirección.

No obstante, la empresa NO será responsable de los delitos cometidos bajo su seno si ha definido un Código de Conducta Penal que se encargue de prevenir y detectar dichas conductas delictivas. De ahí la importancia que tiene para las personas jurídicas contar con esta herramienta preventiva.

Pero hay que insistir que este plan individualizado de prevención de delitos, o “compliance” penal (o la “auditoría penal”), afecta exclusivamente a la persona jurídica, a la empresa, no a los órganos de administración, ni por supuesto a la persona que comenta el delito del que se beneficie la empresa.

Pero, además de eximir de responsabilidad penal a la propia empresa, si el órgano de administración ha adoptado el plan individualizado de prevención de delitos (el código de conducta penal) poniendo todos los medios para evitar que el delito se pudiese cometer, se aplicarán las correspondientes atenuantes al administrador.

El Código penal no establece la obligatoriedad de que se adopte este plan de prevención pero, como vemos, sí que es claramente beneficioso tanto para la empresa en sí como para los administradores.

Por ello, es conveniente contar con los servicios de un “compliance officer” externo que se encargue de elaborar un Plan de prevención individualizado a las características de la empresa. Debe de tratarse de un letrado ejerciente con experiencia en el foro y experto en derecho penal ya que, entre sus funciones, está la de formar adecuadamente al personal de la empresa.

Por último, solo me resta indicar que las penas aplicables a las personas jurídicas son las siguientes:

  1. Multa por cuotas o proporcional
  2. Disolución de la persona jurídica. La disolución producirá la pérdida definitiva de su personalidad jurídica, así como la de su capacidad de actuar de cualquier modo en el tráfico jurídico, o llevar a cabo cualquier clase de actividad, aunque sea lícita.
  3. Suspensión de sus actividades por un plazo que no podrá exceder de cinco años.
  4. Clausura de sus locales y establecimientos por un plazo que no podrá exceder de cinco años.
  5. Prohibición de realizar en el futuro las actividades en cuyo ejercicio se haya cometido, favorecido o encubierto el delito. Esta prohibición podrá ser temporal o definitiva. Si fuere temporal, el plazo no podrá exceder de quince años.
  6. Inhabilitación para obtener subvenciones y ayudas públicas, para contratar con el sector público y para gozar de beneficios e incentivos fiscales o de la Seguridad Social, por un plazo que no podrá exceder de quince años.
  7. Intervención judicial para salvaguardar los derechos de los trabajadores o de los acreedores por el tiempo que se estime necesario, que no podrá exceder de cinco años.

abogado-emilio1

¿Es obligatorio actualizar anualmente las rentas?

money-18554_1280

Cuando se firma un contrato, lo más habitual es que se acuerde la actualización anual de la renta objeto del mismo. Pero, ¿es obligatoria esta actualización? Y si es así, ¿Qué índice debe usarse para actualizar la renta?

Como digo, cuando se firma un contrato de arrendamiento de vivienda, local de negocio o de servicios, es muy frecuente que la renta objeto del mismo se revise anualmente. Hasta hace poco se actualizaban las rentas mediante el Índice de Precios al Consumo (IPC). No obstante, tras la entrada en vigor de la Ley de desindexación de 2015 se concreta que solo procederá la revisión periódica de valores monetarios cuando se haya pactado expresamente. En caso de pacto expreso de aplicación de un mecanismo de revisión periódica de valores monetarios que no especifique el índice o metodología de referencia, será aplicable la tasa de variación que corresponda del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).

Este IGC se calcula a partir del dato corregido del IPC armonizado de la eurozona. Es decir, la media del IPC de todos los países que tienen el euro como moneda oficial pero corregido para ajustar la pérdida de competitividad de España desde 1999. Se encuentra limitado entre el 0% y el objetivo de inflación de la eurozona, que decide el Banco Central Europeo.

En resumen:

  • Las rentas únicamente se revisan si se pacta expresamente en el contrato.
  • Si se pactan, pero no se establece en función de qué índice se van a actualizar, se utilizará el IGC.
  • El IPC se puede seguir usando siempre que se pacte expresamente en el contrato.

abogado-emilio1

La excusa absolutoria entre parientes.

handcuffs-921290_960_720

En el derecho penal español, cuando la autor del delito y la víctima son parientes la pena puede agravarse o atenuarse, según las circunstancias.

En concreto, voy a aprovechar esta entrada para comentar la excusa absolutoria del artículo 268 del Código Penal.

Según la última redacción de este precepto, Están exentos de responsabilidad criminal y sujetos únicamente a la civil los cónyuges que no estuvieren separados legalmente o de hecho o en proceso judicial de separación, divorcio o nulidad de su matrimonio y los ascendientes, descendientes y hermanos por naturaleza o por adopción, así como los afines en primer grado si viviesen juntos, por los delitos patrimoniales que se causaren entre sí, siempre que no concurra violencia o intimidación, o abuso de la vulnerabilidad de la víctima, ya sea por razón de edad, o por tratarse de una persona con discapacidad”.

Esto es, se requieren una serie de requisitos para que, aunque se haya cometido alguno de los delitos referidos, no se pueda imputar responsabilidad penal a su autor:

  • El autor y la víctima deben estar casados (y sin que esté en curso un procedimiento judicial de separación, divorcio o nulidad matrimonial) o ser pareja de hecho, ser ascendientes o descendientes uno del otro, hermanos o afines en primer grado de parentesco.
  • Deben vivir juntos únicamente en el caso de parentesco por afinidad en primer grado. Para los demás casos, a pesar de la confusa redacción, no es exigible según el Tribunal Supremo.
  • Cuando se trate de un delito contra el patrimonio (hurto, estafa, apropiación indebida, daños).
  • No debe haber mediado violencia o intimidación en la ejecución del delito.

En estos casos, el autor no sería penalmente responsable del delito cometido, si bien, le quedaría a la víctima la vía civil para resarcirse del perjuicio sufrido.

abogado-emilio1

¿Quién está obligado a pagar las obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios?

trap-426389_960_720

A raíz de una consulta que me han planteado hoy mismo sobre la posibilidad de hacer obra en una comunidad de vecinos para eliminar barreras arquitectónicas y favorecer la movilidad de una persona con discapacidad, pienso que puede ser interesante comentar este tema.

Lo primero que hay que destacar es que, desde hace unos años y a consecuencia de una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, ya no se requiere quórum alguno para adoptar este tipo de acuerdos. Es decir, BASTA CON QUE LO SOLICITE UNO DE LOS PROPIETARIOS para que sea obligación de la comunidad realizar la obra de accesibilidad o de eliminación de barreras sin que sea necesario un acuerdo previo de la junta de propietarios.

No obstante, es conveniente incluir este punto en el orden del día de una junta de propietarios por las razones que expondré más adelante.

En resumen, basta con que lo solicite un propietario de vivienda o local, siempre que viva en dicha vivienda o trabaje en el local una persona con discapacidad o mayor de setenta años

En cuanto al pago de los costes de las obras oportunas, se llevarán a cabo con independencia del coste económica de las mismas, si bien, una vez descontadas las ayudas públicas o subvenciones de las que se pueda beneficiar la comunidad el coste supera más de doce mensualidades, el exceso deberá ser pagado por el solicitante de la obra.

Como excepción, si se convoca una junta y se aprueba por mayoría estas obras, ya no estará en vigor este límite y la comunidad soportaría el pago de la obra, con independencia de su coste supere o no las doce mensualidades (descontadas las subvenciones o ayudas públicas a las que se pueda tener derecho). En este caso, TODOS LOS PROPIETARIOS tendrán que sufragar este tipo de obras, con independencia del sentido de su voto si se alcanzó el quórum necesario (que sería el de mayoría de propietarios que representen mayoría − 51% − de cuota de participación).

Por último, hay que destacar que los edificios ya construidos el 4 de diciembre de 2010 tienen de plazo hasta el 4 de diciembre de 2017 para adaptar sus instalaciones a las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación.

abogado-emilio